Immobilienertragsteuer 2027: Höhere Steuer beim Verkauf von Altimmobilien

Der nominale Steuersatz der Immobilienertragsteuer bleibt auch ab 2027 grundsätzlich bei 30 Prozent. Die höhere Steuerbelastung entsteht dadurch, dass bei bestimmten Immobilien des Altvermögens künftig ein geringerer Anteil des Verkaufserlöses als pauschale Anschaffungskosten berücksichtigt werden kann.

Für Grundstücksveräußerungen nach dem 31. Dezember 2026 werden die pauschalen Anschaffungskosten bei bestimmten Altgrundstücken von 86 Prozent auf 80 Prozent des Veräußerungserlöses reduziert.

Dadurch erhöht sich der steuerpflichtige Anteil des Verkaufserlöses von bisher 14 Prozent auf künftig 20 Prozent.

→ zum Artikel "Was ist meine Immobilie im Pillerseetal wert"

Bei einem Verkauf ohne relevante Umwidmung ergibt sich daraus folgende vereinfachte Berechnung:

Bei einem Verkaufspreis von 1.000.000 Euro würde die Steuer in diesem vereinfachten Beispiel somit von 42.000 Euro auf 60.000 Euro steigen.

Das entspricht einer Mehrbelastung von 18.000 Euro bzw. rund 43 Prozent gegenüber der bisherigen effektiven Steuerbelastung.

Wichtig: Die tatsächliche Steuerberechnung kann je nach Immobilie und persönlicher Situation abweichen. Insbesondere Umwidmungen, tatsächliche Anschaffungskosten, Befreiungstatbestände und weitere steuerliche Besonderheiten können eine Rolle spielen.

Die Neuregelung betrifft nicht pauschal jede ältere Immobilie. Im Mittelpunkt stehen Grundstücke des sogenannten Altvermögens.

Vereinfacht gesagt handelt es sich dabei um Immobilien, die bereits zum 31. März 2012 nicht mehr steuerverfangen waren. In vielen Fällen betrifft das Grundstücke, die bereits vor dem 31. März 2002 erworben wurden.

Ob eine Immobilie tatsächlich als Altvermögen einzustufen ist und welche steuerliche Berechnung zur Anwendung kommt, sollte im Einzelfall durch einen Steuerberater oder eine andere entsprechend qualifizierte Fachperson geprüft werden.

Besondere Regeln gelten für Altvermögen, das nach dem 31. Dezember 1987 in Bauland umgewidmet wurde.

Hier werden die pauschalen Anschaffungskosten ab 2027 ebenfalls reduziert – in diesem Fall von 40 Prozent auf 30 Prozent des Veräußerungserlöses.

Dadurch steigt die effektive Steuerbelastung grundsätzlich von 18 Prozent auf 21 Prozent des Veräußerungserlöses.

Bei bestimmten Umwidmungen, die nach dem 31. Dezember 2024 erfolgt sind, kann zusätzlich der bereits seit 2025 geltende Umwidmungszuschlag von 30 Prozent relevant sein. Dadurch kann die effektive Belastung nochmals höher ausfallen.

Gerade bei Grundstücken mit einer früheren oder erst kürzlich erfolgten Umwidmung ist daher eine individuelle steuerliche Prüfung besonders wichtig.

Die neuen Bestimmungen gelten erstmals für Grundstücksveräußerungen nach dem 31. Dezember 2026.

Entscheidend ist dabei grundsätzlich nicht, wann der Kaufpreis tatsächlich bezahlt wird, sondern der Zeitpunkt des sogenannten Verpflichtungsgeschäfts. In der Praxis ist damit insbesondere der rechtsverbindliche Abschluss des Kaufvertrags von Bedeutung.

Wer eine Immobilie noch nach der bisherigen Regelung verkaufen möchte, sollte deshalb nicht bis Ende Dezember 2026 warten. Ein Immobilienverkauf benötigt Vorbereitung, Vermarktung, Käufersuche und eine rechtssichere Vertragsabwicklung.

Ein Immobilienverkauf lässt sich nicht innerhalb weniger Tage professionell vorbereiten.

Gerade bei Immobilien im Bezirk Kitzbühel und im Pillerseetal kann die Suche nach dem passenden Käufer Zeit in Anspruch nehmen. Hinzu kommen die Vorbereitung der Unterlagen, die Bewertung der Immobilie, die Vermarktung, Besichtigungen und schließlich die rechtliche Abwicklung.

Wer bereits heute über einen Verkauf nachdenkt, sollte deshalb frühzeitig klären:

• Ist meine Immobilie vom Altvermögen-Regime betroffen?
• Welche steuerliche Regelung würde bei einem Verkauf 2026 gelten?
• Welche Auswirkungen hätte ein Verkauf ab 2027?
• Wie hoch ist der realistisch erzielbare Verkaufspreis?
• Wie viel Zeit sollte für die Vermarktung eingeplant werden?

Eine frühzeitige Planung schafft hier Klarheit und verhindert unnötigen Zeitdruck.

Wie ein Immobilienverkauf im Bezirk Kitzbühel Schritt für Schritt abläuft, erfahren Sie in unserem ausführlichen Ratgeber zum Immobilienverkauf.

→ zum Artikel "Immobilie verkauf im Bezirk Kitzbühel"

Nehmen wir eine ältere Immobilie mit einem angenommenen Verkaufspreis von 1.000.000 Euro und unterstellen, dass die pauschale Anschaffungskostenregelung von 86 Prozent auf 80 Prozent zur Anwendung kommt.

Bei einem Verkauf nach der bisherigen Regelung wären 14 Prozent des Verkaufserlöses steuerpflichtig. Bei 1.000.000 Euro entspricht das 140.000 Euro. Bei einem Steuersatz von 30 Prozent ergibt sich eine Steuer von 42.000 Euro.

Ab 2027 wären dagegen 20 Prozent des Verkaufserlöses steuerpflichtig. Das entspricht 200.000 Euro. Bei 30 Prozent ImmoESt ergibt sich eine Steuer von 60.000 Euro.

Unterschied: 18.000 Euro.

Das Beispiel dient ausschließlich der Veranschaulichung und stellt keine individuelle Steuerberechnung dar.

Wenn Sie bereits mit dem Gedanken spielen, Ihre Immobilie zu verkaufen, empfiehlt es sich, frühzeitig die notwendigen Schritte einzuleiten.

Der erste Schritt ist eine realistische Einschätzung des aktuellen Marktwerts. Denn nur wenn bekannt ist, welcher Verkaufspreis tatsächlich erzielbar ist, lässt sich auch beurteilen, welche Auswirkungen die steuerliche Änderung auf den geplanten Verkauf haben könnte.

Anschließend kann gemeinsam mit Steuerberater und gegebenenfalls Rechtsanwalt geprüft werden, welche steuerlichen und rechtlichen Aspekte im konkreten Fall zu berücksichtigen sind.

Welche Faktoren den Wert einer Immobilie im Pillerseetal bestimmen und worauf es bei einer professionellen Bewertung ankommt, erklären wir in unserem Ratgeber zur Immobilienbewertung.

→ zum Artikel "Was ist meine Immobilie im Pillerseetal wert"

Wir unterstützen Eigentümer bei der professionellen Vorbereitung und Vermarktung ihrer Immobilie – von der ersten Marktpreiseinschätzung über die Präsentation und Käufersuche bis zur erfolgreichen Abwicklung.

Gerade bei einem geplanten Verkauf im Jahr 2026 ist eine frühzeitige Planung sinnvoll.

Sie überlegen, Ihre Immobilie im Pillerseetal oder Bezirk Kitzbühel zu verkaufen?

Gerne ermitteln wir für Sie unverbindlich den aktuellen Marktwert Ihrer Immobilie und besprechen gemeinsam, wie ein möglicher Verkauf sinnvoll vorbereitet werden kann.

→ Jetzt kostenlose Immobilienbewertung anfordern!

Steigt der Steuersatz der Immobilienertragsteuer von 30 auf 40 Prozent?

Nein. Der nominale Steuersatz bleibt grundsätzlich bei 30 Prozent. Die höhere effektive Belastung entsteht durch die Reduktion der pauschalen Anschaffungskosten.

Wie hoch ist die ImmoESt bei einer älteren Immobilie künftig?

Bei Altvermögen ohne relevante Umwidmung steigt die effektive Belastung in der beschriebenen Pauschalberechnung von 4,2 Prozent auf 6 Prozent des Verkaufserlöses.

Muss ich meine Immobilie noch 2026 verkaufen?

Nicht zwingend. Ob ein Verkauf im Jahr 2026 steuerlich sinnvoll ist, hängt von der individuellen Situation ab. Eine steuerliche Beratung ist daher empfehlenswert.

Was bedeutet „Altvermögen“?

Vereinfacht handelt es sich um Grundstücke, die am 31. März 2012 nicht mehr steuerverfangen waren. Ob eine konkrete Immobilie als Altvermögen gilt, muss im Einzelfall geprüft werden.

Ist für die alte Steuerregelung die Auszahlung des Kaufpreises bis Ende 2026 entscheidend?

Nein. Für die Anwendung der neuen Regelung ist grundsätzlich das Verpflichtungsgeschäft maßgeblich. Entscheidend ist daher insbesondere der Zeitpunkt, zu dem der rechtsverbindliche Kaufvertrag abgeschlossen wird.

Die Änderungen bei der Immobilienertragsteuer können den Verkauf bestimmter älterer Immobilien ab 2027 spürbar verteuern. Besonders bei hochpreisigen Immobilien und Grundstücken können dadurch beträchtliche Mehrkosten entstehen.

Wer ohnehin einen Verkauf plant, sollte deshalb nicht bis zum Jahresende warten, sondern sich frühzeitig mit dem aktuellen Immobilienwert, der Vermarktungsdauer und den steuerlichen Auswirkungen beschäftigen.

Hinweis: Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle steuerliche oder rechtliche Beratung. Ob und in welchem Umfang die Änderungen für Ihre Immobilie gelten, sollte vor einem Verkauf mit einem Steuerberater oder einer entsprechend qualifizierten Fachperson geklärt werden.